借家人保護の流れ止まらず?

ここ数年、関西地区を中心に、借家契約に関するドラスティックな判決が出るケースが多いのだが、この日の新聞に載っていた判決もまた凄い。

「賃貸住宅の「更新料」支払いを義務付けた特約は消費者契約法に違反し無効だとして、京都市のマンション入居者が貸主側に約11万円の返還を求めた訴訟の判決で、京都地裁は23日「入居者の利益を一方的に害する特約で無効」と判断、全額返還を命じた。」(日本経済新聞2009年7月24日付朝刊・第35面)

記事によれば、地域によっては既に更新料をとっていないところもあるそうだが、首都圏なんかでは確実に1〜2か月分くらいの更新料はかかってくるし、それを当て込んで物件を賃貸に供している家主も多いはずである。


それが、一律に無効、ということになれば、不動産賃貸借の実務に与える影響は計り知れないものがあろう。


同じ京都地裁でも、同種の訴訟で原告敗訴となった事例はあるようだから*1、今後、どのような判例形成がされていくのか、もう少し推移を見守っていく必要があるのだが、仮に、「更新料支払い条項が無効」という判断が確定したとするとどういうことになるのか、考えてみるのは悪いことではない。



まず、これから物件を借りようとしている人にとっては、これは微妙な問題だ。


貸主側の業界団体は、

「更新料を大規模修繕に充てるケースも多く、認められなければ物件の質を維持するための財源確保が難しくなる。家賃を上げれば入居者が集まらないし・・・」

という弱気なコメントを出しているようだが、好立地の物件であれば、家賃を少々引き上げても借り手は出てくるだろうし、家賃を現状水準に維持した場合でも、敷金・礼金等を引き上げるという選択をすることは可能だから、新規に借りる場合の優良物件のハードルはより高くなる、と言わざるを得ない。


また、今、優良な物件に居住していて、今後も当面住み替えるつもりはない、という人にとっては、このまま判例が確定した方が一見よさそうだが、契約更新させ続けても貸主側にメリットがない、ということになれば、次の契約更新のタイミングで、賃料の値上げや、定期借家への切り替え推奨等、これまた住みにくい方向に流れが向かっていかないとは限らない。


同じ賃料で、気に入った場所にずっと住み続けられるのであれば、名目はよく分からなくても、更新時に多少余分にお金を払ってもよい、と考える人は決して少なくはないはずで、その条項を消費者契約法10条違反で一律に無効、としてしまうことが、(仮に法的には正しいことだとしても)果たして社会全体の利益に叶うのかどうか、考えさせられるところはあるように思われる。


そもそも、借地借家法民法規定を大幅に上回る保護を借家人に与えた上に、確立した判例法理によって貸主側からの契約解除の自由にすら重大な制約を課してきた、というこれまでの我が国の制度を前提に考えるなら、それに加えてさらに消費者契約法によって契約内容に干渉するのは、ちょっとやり過ぎのような気もするところで*2、こうなってくると、貸主というのは、

「道着を着た全盛期の吉田秀彦相手に、打撃禁止ルールで戦うことを余議なくされたホイス・グレイシー

みたいなものではないか・・・と同情したくもなってしまうのである。

*1:京都地判平成20年1月30日、http://www.retio.or.jp/info/pdf/71/71_03.pdf

*2:特に契約期間満了後の更新に関する部分は、従来の法制度によって一番厳しく規制されてきたところなのだから・・・。