京都、大阪あたりの下級審判決を契機に、違法無効か、はたまた適法な慣習か、ということで議論が盛り上がっていた建物賃貸借契約の「更新料」に関し、遂に最高裁判決が出された。
しかし、先日、当ブログで“画期的”と評価した「敷引特約」に関する最高裁判決*1とは異なり、こちらの方は、どうも煮ても焼いても食えないような、刺激に欠ける判決になってしまっている。
随所で批判も出されているこの判決を、原審判決とも比較しながら、一応眺めておくことにしたい。
最二小判平成23年7月15日（H22（オ）第863号）*2
判決で引用されている事実関係は、
平成15年4月1日 賃貸借契約締結（期間は平成16年3月31日まで）
賃料月額3万8000円、更新料賃料2ヶ月分
平成15年4月1日 引渡し
平成16年から平成18年にかけて3回、1年間の契約更新、更新料支払
平成19年4月1日以降も建物使用を継続したため、法定更新。その際更新料支払わず
というもので、賃借人（被上告人）側が、賃貸人（上告人）に、既に支払った更新料22万8000円等の返還を求めて本訴を提起したのに対し、賃貸人（上告人）が平成19年更新時に支払われなかった更新料の支払いを求めて賃借人（被上告人）及びその連帯保証人に対して反訴を提起したが、第一審、控訴審ともに、賃借人側の主張が認められたため、賃貸人が上告した、というのがこれまでの流れであった*3。
原審までの裁判所の結論は、「更新料条項が消費者契約法10条に基づき無効」という判断の上に成り立っている。
そして、下級審で次々と出されたこの判断が、最高裁でも維持されるか、あるいは覆されるとして、どのような理由で消費者契約法の適用を排除するか、というのが、業界の最大の関心事であった。
だが、今回出された最高裁の判断を見ると、肝心なところがいともあっさり流されてしまっている。
まず、これまで様々な議論がなされていた「更新料」の法的性質については、
「更新料は，期間が満了し，賃貸借契約を更新する際に，賃借人と賃貸人との間で授受される金員である。これがいかなる性質を有するかは，賃貸借契約成立前後の当事者双方の事情，更新料条項が成立するに至った経緯その他諸般の事情を総合考量し，具体的事実関係に即して判断されるべきであるが（最高裁昭和58年（オ）第1289号同59年4月20日第二小法廷判決・民集38巻6号610頁参照*4。），更新料は，賃料と共に賃貸人の事業の収益の一部を構成するのが通常であり，その支払により賃借人は円満に物件の使用を継続することができることからすると，更新料は，一般に，賃料の補充ないし前払，賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有するものと解するのが相当である。」
と、何となく生煮えの状態のまま、判断を示しているし、もっとも肝心な消費者契約法の適用判断についても、一つ目の要件について、
「消費者契約法10条は，消費者契約の条項を無効とする要件として，当該条項が，民法等の法律の公の秩序に関しない規定，すなわち任意規定の適用による場合に比し，消費者の権利を制限し，又は消費者の義務を加重するものであることを定めるところ，ここにいう任意規定には，明文の規定のみならず，一般的な法理等も含まれると解するのが相当である*5。そして，賃貸借契約は，賃貸人が物件を賃借人に使用させることを約し，賃借人がこれに対して賃料を支払うことを約することによって効力を生ずる（民法601条）のであるから，更新料条項は，一般的には賃貸借契約の要素を構成しない債務を特約により賃借人に負わせるという意味において，任意規定の適用による場合に比し，消費者である賃借人の義務を加重するものに当たるというべきである。」（4〜5頁）
と、あっさり充足を認めながら、「信義則に反して消費者の利益を一方的に害する」という要件について、
「消費者契約法の趣旨，目的（同法1条参照）に照らし，当該条項の性質，契約が成立するに至った経緯，消費者と事業者との間に存する情報の質及び量並びに交渉力の格差その他諸般の事情を総合考量して判断されるべき」（5頁）
という曖昧な総合衡量規範を提示した上で、
「更新料が，一般に，賃料の補充ないし前払，賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有することは，前記(1)に説示したとおりであり，更新料の支払にはおよそ経済的合理性がないなどということはできない。また，一定の地域において，期間満了の際，賃借人が賃貸人に対
し更新料の支払をする例が少なからず存することは公知であることや，従前，裁判上の和解手続等においても，更新料条項は公序良俗に反するなどとして，これを当然に無効とする取扱いがされてこなかったことは裁判所に顕著であることからすると，更新料条項が賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載され，賃借人と賃貸人との間に更新料の支払に関する明確な合意が成立している場合に，賃借人と賃貸人との間に，更新料条項に関する情報の質及び量並びに交渉力について，看過し得ないほどの格差が存するとみることもできない。そうすると，賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は，更新料の額が賃料の額，賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り，消費者契約法10条にいう「民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらないと解するのが相当である。」（5〜6頁）
という、これまた何が決め手なのか良く分からない曖昧なあてはめを行い、さらに本件の「更新料は賃料2ヶ月分、更新期間1年間」という事案にあてはめて、結局、「特段の事情が存するとはいえず、これを消費者契約法第10条により無効とすることはできない」と結論づけるにとどまっている。
原審である大阪高裁平成22年2月24日（H21（ネ）第2690号）では、「更新料」の意味付けや、更新料条項が契約の中心条項であるかどうか、と言った点について激しい主張の応酬がなされており、「目的物の使用収益に対する対価」であったり、「賃借権強化の対価」といった賃貸人の主張が退けられた結果、賃借人の請求認容という結果になったのであるが、最高裁判決の上記のような漠然とした判旨では、これまで「更新料の性質の曖昧さ」を突いて勝訴判決を勝ち取ってきた賃借人側としては、容易に承服しがたいだろう。
その一方で、今回の最高裁判決は、「契約書にあらかじめ条件として明記されており、賃借人もそれを認識して契約を締結したのだから、対価の性質を問うまでもなく、金額的に常識に外れていなければ有効」という、先日の第三小法廷判決で示されたような、分かりやすい論旨も示していない。
賃貸人の側から見れば、更新料2ヶ月分の物件を選ぶか、1ヶ月分の物件を選ぶか、あるいは更新料なしの物件を選ぶか、という選択肢は賃借人の側に与えられているのだから、「更新料」の中身如何にかかわらず、契約での同意内容は尊重されるべきだ、という主張も当然出てくるはず。
だが、今回の最高裁判決には、そこまで踏み切る意図も意欲も乏しかったようで、そのあたりが、自分を何ともやるせない気持ちにさせてくれる・・・。
なお、このまま行けば、この判決が、更新料条項の有効性を判断する上での重要な判例として、あちこちで取り上げられるようになる可能性もなくはないのであるが、個人的にはこれが先例となってしまうことにはどうしても抵抗があるので、できれば日をおかずに、他の合議体でもっと中身のある判決が出てくることを密かに期待しているところである。
「更新料」というからには、よりスパイスの利いた判決を・・・と思ってしまうのは、自分だけではないだろうから。
*1:http://d.hatena.ne.jp/FJneo1994/20110712/1311120527
*2:古田佑紀裁判長、http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/20110715165447.pdf
*3:なお、原審までは更新料条項のほかに、定額補修分担金条項の有効性についても争われていたが、この点については上告人が事実上上告を断念したようである。
*4:更新料の不払いが解除原因となるかどうかを判断する上で、更新料の法的性質に言及した判決。http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/js_20100319120543186674.pdf
*5:なお、ここで比較対象に「一般的な法理等も含まれる」旨を当たり前のように示したことについては、後々議論になる可能性もあると思われる。
